صورت‌جلسه نشست قضائی

برگزار شده توسط
استان قزوین/ شهر بوئین زهرا
تاریخ برگزاری
۱۳۹۱/۰۷/۰۵

موضوع

الزام قانونی مالک(موجر) یا مستاجر به تنظیم سند رسمی اجاره بدون رضایت موجر

پرسش

آیا الزام قانونی مالک (موجر) یا مستأجر به تنظیم سند رسمی اجاره بدون رضایت وی محمل قانونی دارد؟


نظر هیئت عالی

با توجه به ماده 47 قانون ثبت که اشعار می‌‌دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می‌باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بوئین‌زهرا مورد تأیید می‌باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستأجر تابع قانون سال 1376 به لحاظ این‌که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده 47 قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 76 منسوخ محسوب می‌شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.


نظر اتفاقی

در مقام پاسخ باید اموال منقول را از غیرمنقول تفکیک کرد. مضافاً این‌که الزام موجر یا مستأجر و التزام آنان صرفاً ناشی از تراضی و قرارداد و شروط ضمن‌العقد نبوده بلکه در برخی موارد الزام و التزام ناشی از قانون خاص است و بعضاً نیز ناشی از عرف و عادت معاملات است. در موضوع سؤال الزام خارج از اراده طرفین بوده بلکه به حکم قانون خاص سند رسمی اجاره باید تنظیم شود. مقنن از وضع چنین قاعده آمره‌ای غالباً ایجاد ثبات در معاملات و تثبیت روابط حقوقی و حمایت قانونی از موجرین و مستأجرین را به دنبال دارد. در مورد اموال منقول نص صریحی وجود ندارد که طرفین به حکم قانون ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره باشند ولی در مورد اموال غیرمنقول مقنن در مواد 46 و 47 قانون ثبت تحت شرایط خاص تنظیم سند رسمی انتقال منافع را الزامی دانسته و جنبه آمره دارد. به دلالت اطلاق ماده 46 قانون ثبت عقود و معاملات راجع به انتقال منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی و ثبت اسناد اجباری است. از آنجایی که در عقد اجاره، موجر منافع عین مستأجره را به مستأجر انتقال می‌دهد به دلالت قانون ثبت که قانون خاص است و واجد وصف آمره است ثبت و تنظیم سند رسمی انتقال منافع در مورد خاص اجباری است و لذا اگر موجر حسب مورد راضی به تنظیم سند رسمی نباشد، مستأجر می‌تواند دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی را در دادگاه صالح اقامه کند. مضافاً این‌که در مناطقی که وزارت دادگستری ثبت اسناد در آن مناطق" مثل قزوین" را اجباری اعلام کرده باشد کلیه عقود و معاملات راجع به انتقال منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده است تنظیم سند رسمی به حکم قانون الزامی بوده و تراضی یا عدم تراضی طرفین نفعی ندارد و موجر ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره است. از مجموع نظریات اداره حقوقی تحت شماره‌های 3914 ـ 16/8/1362 و 3669 ـ 2/5/82 مؤید این نظریه است. هر چند تنظیم سند عادی به موجب ماده یک قانون سال 1356 می‌تواند دلیل اثباتی مالکیت منافع باشد ولی اگر مستأجر بخواهد برای تضمین بیشتر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را علیه موجر مطرح نماید چنین دعوایی مسموع است ... . بر همین اساس در قوانین خاص دیگر هر چند الزام سازمان اوقاف یا متولی موقوفه در وقف عام به تنظیم سند رسمی تصریح ندارد ولی به موجب ماده واحده، ابطال اسناد اراضی موقوفه سال 1363 و اصلاحات بعدی آن بالاخص مصوبه مورخ 25/11/1371 که صرفاً ناظر بر موقوفات عام است سازمان اوقاف موظف به تنظیم سند اجاره با زارعین صاحب نسق یا متصرفین قانونی و یا منتقل‌الیه که از وقفی بودن ملک علم و اطلاعی نداشته اجباری است. هرچند ماده واحده سال 1363 اطلاق داشته (شامل موقوفه خاص می‌شد ولی با اصلاحیه سال 1371 اسناد موقوفات خاص به حکم قانون باطل نبوده بلکه مدعی با اثبات وقف بودن رقبه مورد ترافع، دعوی ابطال سند ملکی را مطرح نموده و دعوی الزام متولی به تنظیم سند اجاره در حال حاضر درباره موقوفات خاص خروج موضوعی از مقررات دارد. هر چند مقنن تنظیم سند رسمی را تصریح نکرده است ولی در عمل پس از محکومیت سازمان اوقاف سند رسمی تنظیم می‌شود.یکی دیگر از مصادیقی که موجر یا مستأجر ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره هستند در قانون مالک و مستأجرسال 2/5/1356 در مورد اماکن تجاری محل کسب و پیشه و تجارت تعیین شده است. از آنجایی که بعد از انقضای مدت اجاره روابط استیجاری به حکم قانون و خارج از اراده طرفین برقرار است مستأجر با رعایت شرایطی حق طرح دعوی الزام قانونی موجر به تنظیم سند اجاره دارد. با توجه به اطلاق مواد 7 و 8 و 9 قانون سال 1356 با رعایت شرایط خاص از جمله این‌که: 1ـ مواردی که اساساً اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد. 2ـ در صورت تنظیم سند اجاره‌نامه، مدت آن منقضی شده باشد. 3ـ اختلاف در تنظیم سند اجاره‌نامه باشد یا حتی اختلاف در تعیین مال‌الاجاره باشد دعوی الزام موجر توسط مستأجر در دادگاه صالح اقامه می‌شود. اگر موجر بعد از قطعیت حکم ظرف 30 روز از تاریخ ابلاغ حکم قطعی در دفترخانه‌ای که دادگاه روز و ساعت تنظیم سند تعیین و به طرفین ابلاغ می‌نماید حاضر نشود و یا سند رسمی را تنظیم نکند با تقاضای مستأجرو گواهی عدم حضور موجر، نماینده دادگاه سند رسمی اجاره را به مدت یک سال امضا می‌نماید. این امر در قسمت اخیر ماده 9 قانون اخیرالذکر تصریح شده است. هر چند ضمانت اجرای استنکاف مستأجر به حکم قانون حدوث حق تخلیه برای موجر است ولی برای موجری که راضی به تنظیم سند با مستأجرنیست وبه حکم قانون خارج از اراده وی تنظیم سند الزام قانونی است و طرح دعوی مذکور علیه موجر محمل قانونی دارد ... عکس آن نیز صادق است یعنی دعوی موجر علیه مستاجر نیز محمل قانونی دارد هر چند ضمانت اجرای آن تخلیه است.


واژگان کلیدی
الزام به تنظیم سند دعاوی اجاره روابط موجر و مستاجر
مستندات
قانونی
رویه‌ای
*